June 21, 2019
Estimado residente,
El 18 de junio, el Consejo del Condado discutió los cambios en el código de zonificación que apoyan a las “Unidades de vivienda accesorias” o ADUs.
Comenzando con lo que significa un ADU y lo que no significa: un ADU no es lo mismo que alquilar una casa o una habitación en una casa Un ADU es una residencia privada dentro de una casa, como un apartamento en el sótano; o una unidad de vivienda autosuficiente en el patio trasero o conversión de garaje.
Una ADU
Para obtener un permiso y licencia de construcción para un ADU, la unidad o ADU que se planea construir debe ser privada y debe estar separada o tener una separación de la estructura principal, así como también debe tener su propia cocina y baño.
Hay aproximadamente 160,000 viviendas unifamiliares ocupadas por sus propietarios en el Condado y alrededor de 15,000 viviendas unifamiliares alquiladas. Pero solo hay 475 ADUs.
Los ADU son una solución de vivienda única ya que requieren la ocupación del propietario en su vivienda, por ello, puede implicar un compromiso mayor por parte del dueño de la casa ya que tener un ADU involucra un cambio de estilo de vida para el propietario.
Debido a que los ADU requieren una cocina, baño y entrada propia, así como posiblemente un estacionamiento en el lugar, los ADU requieren una construcción considerable. El costo de eso depende de muchos factores, similar a cualquier proyecto de renovación de una casa. Una modesta conversión en el sótano podría ser menos de $ 50,000, mientras que una unidad de vivienda autosuficiente podría ser 3 o 4 veces esa cantidad.
Beneficios de los ADUs
Vivienda asequible
Los ADU son generalmente más pequeños que las casas, por lo que son más asequibles como alquileres. Un apartamento de 900 pies cuadrados en el sótano o una una unidad de vivienda autosuficiente de 700 pies cuadrados se alquilará por mucho menos que una casa. Como consecuencia, los ADU pueden promover la integración económica y la diversidad en las comunidades al brindar acceso a viviendas más pequeñas y asequibles en áreas que de otra manera serían muy caras.
Envejecer en casa
Los ADU pueden permitir a los propietarios de la tercera edad y de ingresos modestos envejecer en su propiedad con una nueva fuente de ingresos al alquilar un ADU o al vivir en el ADU y al alquilar la casa.
Vivir en Familia
Los ADU también son una solución para los padres que buscan una arreglo de vivienda con hijos adultos o con abuelos. Si bien es cierto que todos pueden vivir en una sola casa sin ADU, tener privacidad en un ADU mientras se vive en familia es para muchos un arreglo más atractivo y positivo, incluso para familias con un hijo adulto con discapacidad.
Crecimiento inteligente
El beneficio final de los ADU es que agregan viviendas en donde ya hay infraestructura. Los impactos de estas unidades se encuentran dispersos en un condado que ya cuenta con aproximadamente 369,000 unidades de vivienda en total.
¿Cuáles son los cambios propuestos?
Desafortunadamente, en vez de recibir este tipo de vivienda como un beneficio para la comunidad, las reglas de zonificación del Condado generalmente tratan este tipo de vivienda como una molestia que debe ser evitada. Las restricciones de zonificación son una de las principales razones por las que el Condado solo produce unas pocas docenas de ADUs al año, un número bajo en comparación con las comunidades que las han adoptado y generan varios cientos de miles al año. El actual cambio de zonificación tiene como objetivo cambiar ese marco.
Las leyes actuales de zonificación del Condado de Montgomery prohíben basicamente las unidades de vivienda autosuficientes en patios traseros o las conversiones de garajes independientes. El código requiere que el dueño de una propiedad tenga al menos un acre para construir una ADU autosuficiente; los propietarios de viviendas que tienen un acre son los propietarios con menos probabilidad de necesitar construir uno; por lo tanto, no lo hacen.
La propuesta ante el Consejo, enmendada por el Comité de Planificación y Vivienda (donde presido como presidente con los miembros del Consejo Andrew Friedson y Will Jawando), limitaría el tamaño de las unidades de vivienda autosuficientes en el patio trasero de manera reflexiva y eficaz. La propuesta limita el tamaño de las unidades de vivienda autosuficientes al 10% del tamaño del lote.
En otras palabras, si tiene un lote de 6000 pies cuadrados, el tamaño máximo de la unidad de vivienda autosuficiente en el patio trasero que puede construir es de 600 pies cuadrados.
Las estructuras existentes (típicamente garajes) están exentas de esta regla, pues que ya existen y no hay un impacto visual adicional de la estructura, solo tendrían que cumplir con el código, claro.
Se permite que las unidades del sótano sean del mismo tamaño que el sótano de la casa, sea cual sea su dimensión.
El código existente del condado especifica que los ADU que se encuentran en el interior de una vivienda (normalmente los apartamentos de sótano) no pueden estar a menos de 300 pies del ADU más cercano. Esta restricción básicamente limita a un ADU por bloque. La propuesta actual del Comité elimina esa restricción, con la intención de apoyar los ADU.
Para esclarecer las inquietudes sobre el estacionamiento, la propuesta del Comité requiere que los ADU que se encuentren a más de una milla del metro o de la estación de la Línea Púrpura construyan un espacio de estacionamiento adicional en la propiedad o soliciten una excepción de requerimiento según la disponibilidad de estacionamiento en la calle.
En cuanto a los contratiempos como por ejemplo las restricciones de altura y el agua de lluvia, la propuesta no modifica ninguna de esas reglas del código existente para estructuras accesorias, las reglas que existen para los propietarios de viviendas son las mismas para los que quieran construir un garaje o estudio separado o una casa de huéspedes en su propiedad.
Si bien algunos dicen que deberíamos tener reglas más estrictas para los ADU que para los garajes, no concuerdo con esa opinión.
¿Qué protecciones se ofrecen?
Reconozco que hay algunos residentes que encuentran esta solución de vivienda un poco problemática. Si piensas asi, considera lo siguiente.
Ocupación del propietario
En primer lugar, la ocupación del propietario es un requisito. El propietario debe vivir en la propiedad. Eso naturalmente limita cómo se usarán los ADU. Por ejemplo, un inversionista no puede comprar una casa, agregar una ADU y luego alquilar ambas unidades.
Adicionalmente, el propietario deberá permitir que su propiedad se use de manera en que el propietario está dispuesto a sobrellevar. La histórica ciudad de Brookeville, que apoya firmemente los ADU, ha observado el beneficio de la regla de ocupación del propietario.
Prohibición de alquileres a corto plazo y otros límites de alquiler.
Otro punto clave es que las unidades no se pueden alquilar como alquileres a corto plazo (es decir, Airbnb). Los propietarios de viviendas del Condado de Montgomery tienen permitido, bajo ciertas circunstancias, alquilar sus casas o habitaciones en sus casas a corto plazo. Ese derecho no se extendería a los ADUs.
Cualquier propietario de vivienda que quisiera alquilar una habitación de un ADU a corto plazo tendría que eliminar las características de un ADU; como por ejemplo, una estufa o incluso la separación interna de la casa.
Como resultado, el espacio construido para un ADU tendría el mismo valor de alquiler a corto plazo que cualquier otro dormitorio de repuesto o espacio inutilizado.
Otra restricción importante es que no se permitirá ningún otro alquiler en la propiedad. Por lo tanto, un propietario no podría alquilar la casa principal o las habitaciones de la casa.
Inspecciones y cumplimiento de códigos.
Los ADUs tienen requisitos de licencia e inspección. Las licencias se pueden retirar por incumplimiento y las sanciones pueden ser fuertes.
Finalmente, después de escuchar las inquietudes de algunos vecindarios acerca del los ADUs y el problema de sobrepoblación y sobre la capacidad del Condado para realizar inspecciones de ADU, el Consejo ha decidido agregar 3 posiciones nuevas que se concentrarán en el cumplimiento de códigos y en las inspecciones en vecindarios residenciales. Los puestos serán ocupados pronto.
Sobre las escuelas
Una de las preguntas más frecuentes sobre la expansión de los ADU es sobre el impacto de esta nueva clase de vivienda en las escuelas. Dado que muchas escuelas están llenas, es una preocupación natural.
En orden de encontrar la respuesta, nuestro departamento de Planificación extrajo la lista de todos los ADU con licencia en el Condado y verificó la dirección de la propiedad con los datos de inscripción escolar en MCPS.
Lo que se dieron cuenta, es que las propiedades que tienen una casa y un ADU no tienen más estudiantes en promedio (0.464 estudiantes por dirección) que las propiedades con solo una casa (0.462 estudiantes). Para ser mas especifico, el punto de datos compara la casa y los ADU combinados, en comparación con las propiedades con solo una casa. No hay diferencia en matrículas escolares.
Considero que los datos mencionados en este blog son muy convincentes en cuanto a que los ADU son exactamente lo que hemos sugerido que serán: una solución de vivienda personalizada que hace una gran diferencia de forma pequeña y de manera específica.
¿Cuales son los siguientes pasos?
El martes 18 de junio, el Consejo del Condado sostendrá una sesión de recomendaciones sobre ADUs.
El Comité se reunió 3 veces en marzo y abril para resolver el problema, luego de una audiencia pública en Febrero. La Junta de Planificación también llevó a cabo una audiencia pública y sesiones de trabajo.
El Consejo considerará las enmiendas presentadas, si las hubiera, y luego se reunirá en una fecha posterior para votar.
Gracias por su atención; si ha llegado hasta aquí y tiene mas preguntas, no dude en contactarse con nosotros.
Sinceramente,
Hans Riemer
Concejal del Condado de Montgomery