Inclusion | Opportunity | Innovation

Fortaleciendo la supervisión policial

Estimado residente,

Como comunidad que proporciona liderazgo en temas importantes, el Condado de Montgomery con el apoyo de la comunidad tiene la oportunidad de fortalecer el trabajo policial.

Sé que tenemos un excelente Departamento Policial, lleno de servidores públicos conscientes, responsables y altamente profesionales.

A la misma vez, no somos inmunes a los desafíos que enfrentan las comunidades en todo el país.

“La vigilancia debe dirigirse en una dirección diferente en lo que respecta a la transparencia y a la participación de la comunidad”, comentó recientemente un jefe de la policía local cuando discutimos sobre la situación en todo el país y aquí en casa. “Lo que estamos haciendo ahora no está funcionando.”

Por eso, el 18 de junio, presentaré una legislación con el Concejal Will Jawando, con el apoyo de NAACP, Identity, Casa de Maryland, ACLU, Judíos Unidos por la Justicia entre otros grupos, para establecer una Comisión de Vigilancia Policial.

La Comisión permitirá la participación “civil” en la formulación de políticas del Departamento de Policía, utilizando datos y centrándose en las mejores prácticas, y fortaleciendo la función de supervisión del Consejo.

A diferencia de las juntas de supervisión de civiles en otras jurisdicciones, esta comisión no abarcará asuntos disciplinarios. No revisará las quejas sobre un oficial ni investigará incidentes relacionados con la policía. Si bien esos son asuntos cruciales, la ley del estado de Maryland niega a un cuerpo como este jurisdicción sobre asuntos de personal.

En su lugar, esta Comisión se centrará en las políticas que pueden evitar que estos incidentes ocurran en primer lugar. Por ejemplo:

  • Policía comunitaria: ¿cómo podemos convertirnos en una fuerza policial comunitaria más fuerte?
  • Capacitación de técnicas de de-intensificación durante intervenciones policiales: ¿está nuestro programa bien implementado y entre las mejores prácticas?
  • Paradas de tráfico: ¿cuáles son los resultados de las paradas de tráfico? ¿Qué muestran los datos? ¿Cuál es el costo / beneficio?

No hay duda que temas como estos son apropiados para ser discutidos y supervisados por el público. De hecho,las profundas consecuencias que tienen las acciones policiales hacen que el público merezca ser parte de la discusión y vigilancia.

Históricamente, asuntos de política se tratan internamente con el liderazgo de la policía. El departamento de policía toma decisiones de política con supervisión mínima del Ejecutivo y el Consejo del Condado y con contribución limitada del público.

Ahí es donde entra en juego la nueva Comisión. Al tener residentes expertos en política penal y que representan a comunidades que no siempre han escuchado sobre asuntos policiales, la comisión se reunirá y deliberara sobre asuntos de política que son de gran interés público. Investigadores apoyaran a la Comisión para ayudar a garantizar una conversación basada en hechos.

La Comisión hará recomendaciones al Departamento y al Consejo del Condado. Un gran ejemplo de este enfoque se opera con éxito en Sacramento, donde la iniciativa ha recibido apoyo no solo de los grupos comunitarios sino también del departamento de policía.

Una fuerte coalición está abogando por este proyecto de ley, varias organizaciones se han dirigido recientemente en una carta al Consejo y al Ejecutivo del Condado planteando su posición frente a este proyecto “se convertirá en un camino importante para mejorar la confianza entre la comunidad y el Departamento de Policía.”

Es posible que haya visto un editorial recientemente en el Washington Post sobre la propuesta. El Post declaró:

Con más de 1 millón de residentes, Montgomery es la jurisdicción más poblada de Maryland. Es un líder y un líder cuyo ejemplo podría incitar a otras localidades a diseñar una vigilancia civil más significativa de lo que se aplica en la ley. La comisión puede iniciarse prontamente , o puede verse obligada a actuar más adelante, bajo presión y en medio de una probable controversia como cuando se produce una muerte injustificada a manos de la policía. El momento de actuar es ahora.

Estoy de acuerdo con la creación de una comisión civil de vigilancia policial, y espero trabajar a través del proceso legislativo con mis colegas del Consejo durante el verano y otoño.

Una audiencia pública del comité está programada tentativamente para el 9 de julio seguido por sesiones de trabajo y discusiones.

Gracias por su atención! Si tiene comentarios, por favor, comparta enviándome un correo electrónico a Councilmember.Riemer@montgomerycountymd.gov.

Sinceramente,

Hans Riemer Signature

Hans Riemer
Concejal del Condado de Montgomery


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Consejo discute sobre las unidades de vivienda accesorias

Estimado residente,

El 18 de junio, el Consejo del Condado discutió los cambios en el código de zonificación que apoyan a las “Unidades de vivienda accesorias” o ADUs.

Comenzando con lo que significa un ADU y lo que no significa: un ADU no es lo mismo que alquilar una casa o una habitación en una casa Un ADU es una residencia privada dentro de una casa, como un apartamento en el sótano; o una unidad de vivienda autosuficiente en el patio trasero o conversión de garaje.

Picture of an ADU

Una ADU

Para obtener un permiso y licencia de construcción para un ADU, la unidad o ADU que se planea construir debe ser privada y debe estar separada o tener una separación de la estructura principal, así como también debe tener su propia cocina y baño.

Hay aproximadamente 160,000 viviendas unifamiliares ocupadas por sus propietarios en el Condado y alrededor de 15,000 viviendas unifamiliares alquiladas. Pero solo hay 475 ADUs.

Los ADU son una solución de vivienda única ya que requieren la ocupación del propietario en su vivienda, por ello, puede implicar un compromiso mayor por parte del dueño de la casa ya que tener un ADU involucra un cambio de estilo de vida para el propietario.

Debido a que los ADU requieren una cocina, baño y entrada propia, así como posiblemente un estacionamiento en el lugar, los ADU requieren una construcción considerable. El costo de eso depende de muchos factores, similar a cualquier proyecto de renovación de una casa. Una modesta conversión en el sótano podría ser menos de $ 50,000, mientras que una unidad de vivienda autosuficiente podría ser 3 o 4 veces esa cantidad.

Beneficios de los ADUs

Vivienda asequible
Los ADU son generalmente más pequeños que las casas, por lo que son más asequibles como alquileres. Un apartamento de 900 pies cuadrados en el sótano o una una unidad de vivienda autosuficiente de 700 pies cuadrados se alquilará por mucho menos que una casa. Como consecuencia, los ADU pueden promover la integración económica y la diversidad en las comunidades al brindar acceso a viviendas más pequeñas y asequibles en áreas que de otra manera serían muy caras.

Envejecer en casa
Los ADU pueden permitir a los propietarios de la tercera edad y de ingresos modestos envejecer en su propiedad con una nueva fuente de ingresos al alquilar un ADU o al vivir en el ADU y al alquilar la casa.

Vivir en Familia
Los ADU también son una solución para los padres que buscan una arreglo de vivienda con hijos adultos o con abuelos. Si bien es cierto que todos pueden vivir en una sola casa sin ADU, tener privacidad en un ADU mientras se vive en familia es para muchos un arreglo más atractivo y positivo, incluso para familias con un hijo adulto con discapacidad.

Crecimiento inteligente
El beneficio final de los ADU es que agregan viviendas en donde ya hay infraestructura. Los impactos de estas unidades se encuentran dispersos en un condado que ya cuenta con aproximadamente 369,000 unidades de vivienda en total.

¿Cuáles son los cambios propuestos?

Desafortunadamente, en vez de recibir este tipo de vivienda como un beneficio para la comunidad, las reglas de zonificación del Condado generalmente tratan este tipo de vivienda como una molestia que debe ser evitada. Las restricciones de zonificación son una de las principales razones por las que el Condado solo produce unas pocas docenas de ADUs al año, un número bajo en comparación con las comunidades que las han adoptado y generan varios cientos de miles al año. El actual cambio de zonificación tiene como objetivo cambiar ese marco.

Las leyes actuales de zonificación del Condado de Montgomery prohíben basicamente las unidades de vivienda autosuficientes en patios traseros o las conversiones de garajes independientes. El código requiere que el dueño de una propiedad tenga al menos un acre para construir una ADU autosuficiente; los propietarios de viviendas que tienen un acre son los propietarios con menos probabilidad de necesitar construir uno; por lo tanto, no lo hacen.

La propuesta ante el Consejo, enmendada por el Comité de Planificación y Vivienda (donde presido como presidente con los miembros del Consejo Andrew Friedson y Will Jawando), limitaría el tamaño de las unidades de vivienda autosuficientes en el patio trasero de manera reflexiva y eficaz. La propuesta limita el tamaño de las unidades de vivienda autosuficientes al 10% del tamaño del lote.

En otras palabras, si tiene un lote de 6000 pies cuadrados, el tamaño máximo de la unidad de vivienda autosuficiente en el patio trasero que puede construir es de 600 pies cuadrados.

Las estructuras existentes (típicamente garajes) están exentas de esta regla, pues que ya existen y no hay un impacto visual adicional de la estructura, solo tendrían que cumplir con el código, claro.

Se permite que las unidades del sótano sean del mismo tamaño que el sótano de la casa, sea cual sea su dimensión.
El código existente del condado especifica que los ADU que se encuentran en el interior de una vivienda (normalmente los apartamentos de sótano) no pueden estar a menos de 300 pies del ADU más cercano. Esta restricción básicamente limita a un ADU por bloque. La propuesta actual del Comité elimina esa restricción, con la intención de apoyar los ADU.

Para esclarecer las inquietudes sobre el estacionamiento, la propuesta del Comité requiere que los ADU que se encuentren a más de una milla del metro o de la estación de la Línea Púrpura construyan un espacio de estacionamiento adicional en la propiedad o soliciten una excepción de requerimiento según la disponibilidad de estacionamiento en la calle.

En cuanto a los contratiempos como por ejemplo las restricciones de altura y el agua de lluvia, la propuesta no modifica ninguna de esas reglas del código existente para estructuras accesorias, las reglas que existen para los propietarios de viviendas son las mismas para los que quieran construir un garaje o estudio separado o una casa de huéspedes en su propiedad.

Si bien algunos dicen que deberíamos tener reglas más estrictas para los ADU que para los garajes, no concuerdo con esa opinión.

¿Qué protecciones se ofrecen?

Reconozco que hay algunos residentes que encuentran esta solución de vivienda un poco problemática. Si piensas asi, considera lo siguiente.

Ocupación del propietario
En primer lugar, la ocupación del propietario es un requisito. El propietario debe vivir en la propiedad. Eso naturalmente limita cómo se usarán los ADU. Por ejemplo, un inversionista no puede comprar una casa, agregar una ADU y luego alquilar ambas unidades.

Adicionalmente, el propietario deberá permitir que su propiedad se use de manera en que el propietario está dispuesto a sobrellevar. La histórica ciudad de Brookeville, que apoya firmemente los ADU, ha observado el beneficio de la regla de ocupación del propietario.

Prohibición de alquileres a corto plazo y otros límites de alquiler.
Otro punto clave es que las unidades no se pueden alquilar como alquileres a corto plazo (es decir, Airbnb). Los propietarios de viviendas del Condado de Montgomery tienen permitido, bajo ciertas circunstancias, alquilar sus casas o habitaciones en sus casas a corto plazo. Ese derecho no se extendería a los ADUs.

Cualquier propietario de vivienda que quisiera alquilar una habitación de un ADU a corto plazo tendría que eliminar las características de un ADU; como por ejemplo, una estufa o incluso la separación interna de la casa.

Como resultado, el espacio construido para un ADU tendría el mismo valor de alquiler a corto plazo que cualquier otro dormitorio de repuesto o espacio inutilizado.

Otra restricción importante es que no se permitirá ningún otro alquiler en la propiedad. Por lo tanto, un propietario no podría alquilar la casa principal o las habitaciones de la casa.

Inspecciones y cumplimiento de códigos.
Los ADUs tienen requisitos de licencia e inspección. Las licencias se pueden retirar por incumplimiento y las sanciones pueden ser fuertes.

Finalmente, después de escuchar las inquietudes de algunos vecindarios acerca del los ADUs y el problema de sobrepoblación y sobre la capacidad del Condado para realizar inspecciones de ADU, el Consejo ha decidido agregar 3 posiciones nuevas que se concentrarán en el cumplimiento de códigos y en las inspecciones en vecindarios residenciales. Los puestos serán ocupados pronto.

Sobre las escuelas

Una de las preguntas más frecuentes sobre la expansión de los ADU es sobre el impacto de esta nueva clase de vivienda en las escuelas. Dado que muchas escuelas están llenas, es una preocupación natural.

En orden de encontrar la respuesta, nuestro departamento de Planificación extrajo la lista de todos los ADU con licencia en el Condado y verificó la dirección de la propiedad con los datos de inscripción escolar en MCPS.

Lo que se dieron cuenta, es que las propiedades que tienen una casa y un ADU no tienen más estudiantes en promedio (0.464 estudiantes por dirección) que las propiedades con solo una casa (0.462 estudiantes). Para ser mas especifico, el punto de datos compara la casa y los ADU combinados, en comparación con las propiedades con solo una casa. No hay diferencia en matrículas escolares.

Considero que los datos mencionados en este blog son muy convincentes en cuanto a que los ADU son exactamente lo que hemos sugerido que serán: una solución de vivienda personalizada que hace una gran diferencia de forma pequeña y de manera específica.

¿Cuales son los siguientes pasos?

El martes 18 de junio, el Consejo del Condado sostendrá una sesión de recomendaciones sobre ADUs.

El Comité se reunió 3 veces en marzo y abril para resolver el problema, luego de una audiencia pública en Febrero. La Junta de Planificación también llevó a cabo una audiencia pública y sesiones de trabajo.

El Consejo considerará las enmiendas presentadas, si las hubiera, y luego se reunirá en una fecha posterior para votar.

Gracias por su atención; si ha llegado hasta aquí y tiene mas preguntas, no dude en contactarse con nosotros.

Sinceramente,

Hans Riemer Signature

Hans Riemer
Concejal del Condado de Montgomery

Strengthening police oversight

Dear Resident:

As a community that provides leadership on important issues, Montgomery County has an opportunity to strengthen police work by building greater community support.

I know that we have an excellent Police Department – full of conscientious and highly professional public servants.

But we are obviously not immune from the challenges that communities all over the country are facing.

“Policing needs to go in a different direction on transparency and community engagement,” a local police chief recently shared with me as we discussed the situation around the Country and here at home. “Where we are now isn’t working.”

That is why, on June 18th, I am introducing legislation with Councilmember Will Jawando, supported by the NAACP, Identity, Casa de Maryland, ACLU, Jews United for Justice and other groups, to establish a Policing Advisory Commission.

The Commission would allow for “civilian” participation in Police Department policy formulation, using data and focusing on best practices, and strengthening the Council’s oversight role.

Unlike civilian oversight boards in other jurisdictions, this Commission would not address disciplinary matters. It would not review complaints about an officer, or investigate a police-involved incident. While those are crucial matters, Maryland state law denies a body like this jurisdiction over personnel matters.

Instead, this Commission would focus on the policies that could prevent these incidents from occurring in the first place. For example:

  • Community police — how can we become more of a community police force?
  • De-escalation training — is our program a best practice and is it well implemented?
  • Traffic stops — what are the outcomes from traffic stops? What does the data show? What is the cost/benefit?

There is no doubt that issues like these are appropriate for public discussion and oversight. In fact, given the profound consequences of police action, there is nothing more deserving of public discussion and oversight.

Historically, these kinds of policy issues are often addressed internally at the Department, with the police leadership making policy decisions with minimal oversight from the County Executive and Council and limited input from the public.

That is where a Commission comes in. With members drawn from residents who are experts in criminal justice policy as well as representing communities that have not always been heard on police issues, the body would meet and deliberate over policy matters that are of significant public concern. Researchers would support the Commission to help ensure a data-driven conversation.

The Commission would make recommendations to the Department and the County Council. A great example of this approach is successfully operating in Sacramento, where the initiative has earned support not only from community groups but also the police department there.

A strong coalition is advocating for the bill because, as the groups recently wrote in a letter to the Council and County Executive, the Commission “will become an important pathway to enhance trust between the community and the Police Department.”

You may have seen a recent editorial in the Washington Post about the proposal. The Post stated:

With more than 1 million residents, Montgomery is Maryland’s most populous jurisdiction. It is a bellwether and a leader whose example could prompt other localities to fashion more meaningful civilian oversight of law enforcement. It can move proactively now, or be forced to act later, under pressure and amid controversy, when an unwarranted death occurs at the hands of police. The former is the smarter way to go.

I agree, and I look forward to working through the legislative process with my Council colleagues over this summer and into the fall.

A public hearing is tentatively set for July 9 with committee and full Council worksessions to follow.

Thanks for reading and participating. If you have feedback, please share by emailing me at Councilmember.Riemer@montgomerycountymd.gov.

Sincerely,

Hans Riemer Signature

Hans Riemer
Councilmember, At-large

Council to discuss Accessory Dwelling Units

Dear Resident:

On June 18, the County Council will discuss zoning code changes that support “Accessory Dwelling Units.” Here’s some important information I want to share with you.

Si prefieres leer mis comunicaciones de correo electrónico en Español, puedes suscribirte aquí.

Starting with what ADUs are and what they are not: An ADU is not the same thing as renting out a house or renting out rooms in a house. An ADU is a private residence inside of a house, such as a basement apartment; or a backyard cottage or garage conversion.

Picture of an ADU

A detached ADU in green on the left

To get an ADU construction permit and license, the unit must have separation and privacy from the house as well as its own kitchen and a bathroom.

There are about 160,000 owner-occupied single-family detached homes in the County and about 15,000 rented single-family detached homes. But there are only 475 ADUs.

ADUs are a more targeted housing solution because they require owner occupancy on the property. That requirement puts some organic limits on ADUs as the arrangement has to be something that the homeowner welcomes as part of daily life.

Because ADUs require a kitchen and bath and a separate entrance as well as possibly on-site parking, ADUs require considerable construction. The cost of that will depend on a lot of factors, similar to any home renovation project. A modest basement conversion could be less than $50,000, while a backyard cottage could be 3 or 4 times that amount.

Benefits of ADUs

More affordable housing
ADUs are generally smaller than houses so they are more affordable as rentals. A 900 square foot basement apartment or a 700 square foot backyard cottage will rent for a lot less than a house. As a result ADUs can promote economic integration and diversity in communities by providing access to smaller and more affordable housing in otherwise very expensive areas.

Aging in place
ADUs can enable older, modest-income homeowners to age in place with a new source of income by renting out the ADU or by living in the ADU and renting out the house.

Families living together
ADUs are also a desired solution for parents seeking a way to live with adult children or with grandparents. While they certainly can all live in one house together with no ADU, having separation and privacy from an ADU while living together is for many a more appealing and affirming arrangement, including for families with an adult child with disabilities.

Smarter growth
A final benefit of ADUs is that they add housing where there is already infrastructure. The impacts of these units are dispersed across a County that already has about 369,000 housing units in total.

What changes are proposed?

Unfortunately, the County’s zoning rules generally treat this housing type as a nuisance to be avoided rather than a resource to be welcomed. Our byzantine restrictions are a large reason the County is only producing a few dozen ADUs a year, a pittance compared to communities that have embraced them and create several hundred per year. This zoning change aims to change that framework.

Montgomery County zoning laws essentially prohibit backyard cottages or detached garage conversions. The code requires a property owner to have at least one acre in order to build one. Homeowners with an acre are the property owners least likely to need one and they don’t build them.

The proposal before the Council, as amended by the Planning and Housing Committee (where I serve as Chair with Councilmembers Andrew Friedson and Will Jawando), would limit the size of backyard cottages in a thoughtful way. The proposal limits the size of new cottages to 10% of the size of the lot.

In other words, if you have a 6000 square foot lot, the maximum size cottage you can build is 600 square feet.

Existing structures (typically garages) are exempt from this rule, as they already exist and there is no additional visual impact of the structure. They would have to meet code, of course.

Basement units are allowed to be the same size as the basement of the house, whatever footprint that may be.

In the existing County code, interior ADUs (typically basement apartments) cannot be closer than 300 feet to the nearest other ADU. This restriction basically limits them to one per block. The Committee proposal deletes that restriction, seeking to be supportive of ADUs.

To address concerns about parking, the Committee proposal requires ADUs that are farther than one mile from Metro or the Purple Line Station to build an additional parking space on the property or apply for a waiver based on available street parking.

As for setbacks and height restrictions and storm water, the proposal does not change any of those rules from the existing code for accessory structures — the rules that exist for homeowners who might want to build a separate garage or studio or guest house on their property, for example.

While some say we should have stricter rules for ADUs than garages, I don’t share that view.

What protections are provided?

I recognize that there are some residents who find this housing solution problematic. If you are among them, please consider the following.

Owner Occupancy
First, owner occupancy is a requirement. The owner must live on the property. That naturally constrains how the ADUs will be used. For example, an investor can’t purchase a house, add an ADU, and then rent out both units.

More generally, a property owner is only going to allow a property to be used in a manner that the owner is willing to live with personally. The historic Town of Brookeville which strongly supports ADUs has noted the benefit of the owner occupancy rule.

Prohibition of short-term renting and other rental limits
Another key point is that the units may not be rented out as short-term rentals (i.e., Airbnb). Montgomery County homeowners are allowed, under certain circumstances, to rent out their homes or rooms in their homes on a short term basis. That right would not extend to ADUs.

Any homeowner who wanted to rent out the bedroom from an ADU on a short term basis would have to remove the features that make it an ADU, such as kitchen equipment or even the internal separation from the house.

As a result, space built for an ADU would have the same short-term rental value as any other spare bedroom or underutilized living space.

Another significant restriction is that no other rental would be allowed on the property. So an owner could not also rent out the main house or rooms in the house.

Inspections and code enforcement
ADUs have license and inspection requirements. Licenses can be taken away for noncompliance, and penalties can be significant.

Finally, after hearing from some neighborhoods about general crowding of housing and concerns about the capacity of the County to conduct ADU inspections, the Council just added 3 code enforcement positions to focus on inspections in residential neighborhoods. Those positions will be hired soon.

What about schools?

One of the common questions asked about expanding ADUs is about the impact of this new housing on schools. Given that many schools are crowded, it is a natural concern.

To find out the answer, our Planning department pulled the list of all the licensed ADUs in the County and cross checked the property address with school enrollment data at MCPS.

What they learned is that properties that have a house and an ADU have no more students on average (0.464 students per address) than properties with just a house (0.462 students). To be clear, the data point compares the house and the ADU combined, versus properties with just a house. There is no difference in school enrollment.

Given the owner occupancy requirement, this should not be surprising, when you think about it. A property owner with a family might bring in grandparents or a tenant; or a retired couple might bring in a young family; but for one family on a property to add a second family as a tenant would have a big impact on that first family. That’s why it doesn’t really happen.

I find this data to be highly persuasive that ADUs are exactly what we have suggested they will be: a tailored housing solution that makes a very big difference in small targeted ways.

What is the process from here?

On Tuesday, June 18, the County Council will hold a worksession on the Committee’s recommendation.

The Committee met 3 times in March and April to work the issue through, following a public hearing in February. The Planning Board also conducted a public hearing and worksessions.

Presumably the Council will consider amendments raised, if any, and then come back at a later date to vote.

Thanks for reading. If you have made it this far and have any further questions, please don’t hesitate to ask.

Sincerely,

Hans Riemer Signature

Hans Riemer
Councilmember, At-large