Inclusion | Opportunity | Innovation

Council oversight on public safety

Dear resident:

Picture for a moment the radios that first responders carry. These radios function by relaying signals through a network of dedicated towers placed around the County.

Firefighters, rescue and police officers need a new radio network. The current one is failing. Failing means that there are moments when the radio network becomes unreliable.

Radios and towers work as a system

Consider that firefighters in a burning structure or police officers calling for backup could get a busy signal instead of getting through. It has been happening. For hours one weekend this May, 75% of the channels went down.

A new system is nearly ready. County departments have been working to build the new 22 tower system for years. The “go live” plan for the new network is Fall of 2020.

Recently, however, there has been confusion as the County Executive moved to cancel two critical tower locations for the network, putting completion of the project into jeopardy.

Some residents nearby did not want a radio tower where it had been planned, inside of the cloverleaf intersection of Georgia Avenue and the ICC. They spoke out. A handful of residents also protested a proposed tower near the Potomac River.

Map of the 22 public safety radio towers

In response, the County Executive directed his staff to find alternatives.

Councilmembers became alarmed as we heard from firefighters and other emergency management personnel that without those two final towers, the network would not work as planned, particularly in Olney, Leisure World and the Potomac River basin.

“This issue is now a public safety emergency that requires immediate and swift action to avoid further increased risks to the safety of the citizens, and those public safety officers who risk their lives to serve them every day.” Montgomery County Firefighters Association

While searching for alternatives may sound reasonable, as it turns out, you can’t remove 1 of the 22 towers without:

  1. Deploying a network with coverage weak spots where towers are missing
  2. Reconfiguring the entire network, which is designed as an interdependent whole, possibly requiring a delay from the Fall 2020 go-live, meaning the County continues relying on the failing system for longer
  3. Searching for alternative locations, which has no clear timeline for success
  4. Building alternative towers that could cost taxpayers millions more than planned

None of these consequences are acceptable. That is why the Council voted unanimously to approve a capital budget amendment requiring the executive branch to move forward with the network as planned. Watch a video of my remarks on the budget amendment.

While the Council very much regrets the dis-satisfaction these two towers have caused for some, there are tens of thousands of residents in the Olney area and a million of us around the County who are counting on our first responders to be able to do their job, every minute of every day.

If an alternative location were available that would not delay the full network, cause the area to have lesser coverage in the interim, and cost the County millions of dollars, we could do that. But there isn’t.

In response to Council questions about the final remaining tower, Bretton Woods, the County Executive’s representative said, “we have run out of time because the process to research, finalize location, permit, build and test this alternative site is predicted to take more than 18 months. The Executive directed staff to condense the process as much as possible, but at this late date, the alternative site cannot be guaranteed to be ready for the December 2020 deadline.”

And that is why we need to move forward without delay on this critical public safety initiative. With our unanimous vote, the Council is insisting on it.


Hans Riemer Signature

Hans Riemer
Councilmember, At-large

Council Approves Zoning Change for Accessory Dwelling Units

Dear residents,

I am pleased to share that the Council voted unanimously, 9-0, to support the zoning proposal I introduced to allow more homeowners to build Accessory Dwelling Units.

An Accessory Dwelling Unit is a basement apartment or garage conversion or similar small housing unit that is added to a property.

I introduced this change so that the County could provide an opportunity that many families are seeking, to be able to provide a living arrangement that offers separation but proximity, independence but togetherness. We heard from retirees that they might use an ADU to age in place, and Millennials that they could use an ADU to better afford a mortgage.

We carefully reviewed concerns that were raised about impacts on schools, parking and the environment, and we made changes that achieve a balanced solution that will get a very tailored, practical result.

Details are below. Thank you to each of you who spoke out, whatever your views.


Hans Riemer Signature

Hans Riemer
Councilmember, At-large

Council Approves Zoning Change
for Accessory Dwelling Units

Legislation sponsored by Councilmember Hans Riemer
would remove obstacles to lower-cost housing

ROCKVILLE, Md., July 23, 2019 – The Montgomery County Council unanimously adopted Zoning Text Amendment 19-01 today, removing significant barriers for homeowners who wish to build Accessory Dwelling Units (ADUs) on their properties. ZTA 19-01 was sponsored by at-large Councilmember Hans Riemer, who chairs the Council’s Planning, Housing and Economic Development Committee.

“The high cost of housing in Montgomery County is pricing people out,” said Councilmember Hans Riemer. “This important change allows homeowners to build housing that works for their families, and to create better options for renters in communities across Montgomery County. I am grateful for the careful deliberation of my colleagues and their unanimous support, as well as the strong advocacy of the smart growth community – working together we got it done.”

An ADU is a second, separate living unit on a lot zoned for single unit development. ADUs can be built by converting a basement into an apartment, adding an addition to an existing house, building an apartment over a garage, converting an existing shed or detached garage, or building a new backyard cottage. An ADU is distinguished from renting out part of a house because it is a totally separate living unit, with a separate entrance, bathroom and kitchen.

“I am proud to be a part of this Council team that worked hard to provide a creative solution with accessory dwelling units that fits the needs of Montgomery County,” said Council President Nancy Navarro. “We are in the midst of a region-wide housing challenge, and we need creative and effective strategies like this to address the availability of housing for our residents. I would also like to thank the community for their robust input and feedback. As a legislative body, we are committed to bolstering our code enforcement resources and taking appropriate measures to ensure that those who work here can live here and those who wish to retire here are able to do so in a safe and comfortable setting.”

ADUs are a popular solution for families that have relatives who want to live independently, but close by – such as an older grandparent or an adult child with disabilities. Also, the income provided by renting an ADU can make the difference in allowing seniors to age in place as the cost of living grows or allowing new families to be able to afford to buy a home in increasingly expensive areas. Finally, ADUs provide a more affordable option for people seeking to rent in many areas by increasing the supply of housing and reducing pressure on rents across the County.

“Affordable housing continues to be a complex issue in Montgomery County,” said Councilmember Will Jawando. “It affects seniors who would like to downsize and remain in their community or near their family; young adults who were born and raised in the county but cannot afford to live here on their own; and families with adult disabled children who are able to live with limited independence. ZTA 19-01 has gone through many work sessions in the Planning, Housing and Economic Development (PHED) Committee and reflects changes based on input from County residents. ADUs do not represent an ultimate solution but instead provide one more alternative in the challenge to make housing affordable for all Montgomery County residents.”

“I appreciate the extensive and substantive community input we received throughout this legislative process and our efforts on the Council to thoughtfully address the issues and concerns of our residents,” said Councilmember Andrew Friedson. “Thanks to that feedback and careful deliberation, we reached a far better outcome on this zoning text change, especially with amendments limiting the size, maintaining existing parking requirements except in transit-accessible areas and introducing companion legislation to help monitor the impact of ADUs going forward.”

“I look forward to the positive benefits that will stem from the passage of ZTA 19-01, such as allowing more families to support their elderly relatives and family members in need, close to home,” said Councilmember Craig Rice.

ZTA 19-01 makes the following changes to the County’s zoning law covering ADUs:

  • Removes the prohibition on detached ADUs in lots smaller than one acre. The size of the detached ADUs must be the smaller of 10 percent of the lot size, 50 percent of the footprint of the principal dwelling; or 1200 sq. ft. Existing rules limiting the construction of accessory structures apply, including height limits, maximum lot coverage requirements, and stormwater requirements. In addition, the greater side and rear setbacks currently required for detached ADUs remain.
  • Removes the requirement for an additional parking space within one mile of Metro, Purple Line or MARC stations. Proposed ADUs require one off-street parking space in addition to the parking required for each detached house (typically two spaces). For areas outside of one mile, three off-street spaces are still required.
  • Allows for the conversion of existing, legally built structures into ADUs.
  • Clarifies that other rental uses (such as Airbnb) on a property that includes an ADU are prohibited.
  • Removes the prohibition on ADUs in new construction.
  • Removes the distance requirement restricting ADUs from being built within 300 to 500 feet of an existing ADU.

ADUs are a part of the Council’s continuing efforts to ensure that affordable, quality housing is available to residents at all income levels. While these units alone will certainly not solve the housing crisis, they do fill an important gap and can be paired with existing rental subsidy and other potential subsidy programs to reach an even deeper level of affordability.

ZTA 19-01 was first introduced on Jan. 15, 2019 and a public hearing was held on Feb. 26. The Council’s PHED Committee held three meetings before unanimously recommending adoption with amendments. The full Council reviewed ZTA 19-01 on June 18 and July 9 to make further amendments before approving the legislation today.

The changes will take effect on Dec. 31, 2019 together with Bill 22-19, which is a companion bill to amend the licensing code which was introduced on July 16, 2019. Bill 22-19 renames “Accessory Apartments” to “Accessory Dwelling Units” in the County Code, modernizes the standards for measuring basement ceiling heights, requires ADU applicants to certify that they meet any applicable HOA standards and notice requirements to affected HOAs, requires quarterly reporting on ADU issues by the County Executive, and requires that the property owner live on-site in either the principal dwelling or the ADU. A public hearing on Bill 22-19 is tentatively scheduled for Sept. 10 at 1:30 p.m.

Fortaleciendo la supervisión policial

Estimado residente,

Como comunidad que proporciona liderazgo en temas importantes, el Condado de Montgomery con el apoyo de la comunidad tiene la oportunidad de fortalecer el trabajo policial.

Sé que tenemos un excelente Departamento Policial, lleno de servidores públicos conscientes, responsables y altamente profesionales.

A la misma vez, no somos inmunes a los desafíos que enfrentan las comunidades en todo el país.

“La vigilancia debe dirigirse en una dirección diferente en lo que respecta a la transparencia y a la participación de la comunidad”, comentó recientemente un jefe de la policía local cuando discutimos sobre la situación en todo el país y aquí en casa. “Lo que estamos haciendo ahora no está funcionando.”

Por eso, el 18 de junio, presentaré una legislación con el Concejal Will Jawando, con el apoyo de NAACP, Identity, Casa de Maryland, ACLU, Judíos Unidos por la Justicia entre otros grupos, para establecer una Comisión de Vigilancia Policial.

La Comisión permitirá la participación “civil” en la formulación de políticas del Departamento de Policía, utilizando datos y centrándose en las mejores prácticas, y fortaleciendo la función de supervisión del Consejo.

A diferencia de las juntas de supervisión de civiles en otras jurisdicciones, esta comisión no abarcará asuntos disciplinarios. No revisará las quejas sobre un oficial ni investigará incidentes relacionados con la policía. Si bien esos son asuntos cruciales, la ley del estado de Maryland niega a un cuerpo como este jurisdicción sobre asuntos de personal.

En su lugar, esta Comisión se centrará en las políticas que pueden evitar que estos incidentes ocurran en primer lugar. Por ejemplo:

  • Policía comunitaria: ¿cómo podemos convertirnos en una fuerza policial comunitaria más fuerte?
  • Capacitación de técnicas de de-intensificación durante intervenciones policiales: ¿está nuestro programa bien implementado y entre las mejores prácticas?
  • Paradas de tráfico: ¿cuáles son los resultados de las paradas de tráfico? ¿Qué muestran los datos? ¿Cuál es el costo / beneficio?

No hay duda que temas como estos son apropiados para ser discutidos y supervisados por el público. De hecho,las profundas consecuencias que tienen las acciones policiales hacen que el público merezca ser parte de la discusión y vigilancia.

Históricamente, asuntos de política se tratan internamente con el liderazgo de la policía. El departamento de policía toma decisiones de política con supervisión mínima del Ejecutivo y el Consejo del Condado y con contribución limitada del público.

Ahí es donde entra en juego la nueva Comisión. Al tener residentes expertos en política penal y que representan a comunidades que no siempre han escuchado sobre asuntos policiales, la comisión se reunirá y deliberara sobre asuntos de política que son de gran interés público. Investigadores apoyaran a la Comisión para ayudar a garantizar una conversación basada en hechos.

La Comisión hará recomendaciones al Departamento y al Consejo del Condado. Un gran ejemplo de este enfoque se opera con éxito en Sacramento, donde la iniciativa ha recibido apoyo no solo de los grupos comunitarios sino también del departamento de policía.

Una fuerte coalición está abogando por este proyecto de ley, varias organizaciones se han dirigido recientemente en una carta al Consejo y al Ejecutivo del Condado planteando su posición frente a este proyecto “se convertirá en un camino importante para mejorar la confianza entre la comunidad y el Departamento de Policía.”

Es posible que haya visto un editorial recientemente en el Washington Post sobre la propuesta. El Post declaró:

Con más de 1 millón de residentes, Montgomery es la jurisdicción más poblada de Maryland. Es un líder y un líder cuyo ejemplo podría incitar a otras localidades a diseñar una vigilancia civil más significativa de lo que se aplica en la ley. La comisión puede iniciarse prontamente , o puede verse obligada a actuar más adelante, bajo presión y en medio de una probable controversia como cuando se produce una muerte injustificada a manos de la policía. El momento de actuar es ahora.

Estoy de acuerdo con la creación de una comisión civil de vigilancia policial, y espero trabajar a través del proceso legislativo con mis colegas del Consejo durante el verano y otoño.

Una audiencia pública del comité está programada tentativamente para el 9 de julio seguido por sesiones de trabajo y discusiones.

Gracias por su atención! Si tiene comentarios, por favor, comparta enviándome un correo electrónico a


Hans Riemer Signature

Hans Riemer
Concejal del Condado de Montgomery

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Consejo discute sobre las unidades de vivienda accesorias

Estimado residente,

El 18 de junio, el Consejo del Condado discutió los cambios en el código de zonificación que apoyan a las “Unidades de vivienda accesorias” o ADUs.

Comenzando con lo que significa un ADU y lo que no significa: un ADU no es lo mismo que alquilar una casa o una habitación en una casa Un ADU es una residencia privada dentro de una casa, como un apartamento en el sótano; o una unidad de vivienda autosuficiente en el patio trasero o conversión de garaje.

Picture of an ADU


Para obtener un permiso y licencia de construcción para un ADU, la unidad o ADU que se planea construir debe ser privada y debe estar separada o tener una separación de la estructura principal, así como también debe tener su propia cocina y baño.

Hay aproximadamente 160,000 viviendas unifamiliares ocupadas por sus propietarios en el Condado y alrededor de 15,000 viviendas unifamiliares alquiladas. Pero solo hay 475 ADUs.

Los ADU son una solución de vivienda única ya que requieren la ocupación del propietario en su vivienda, por ello, puede implicar un compromiso mayor por parte del dueño de la casa ya que tener un ADU involucra un cambio de estilo de vida para el propietario.

Debido a que los ADU requieren una cocina, baño y entrada propia, así como posiblemente un estacionamiento en el lugar, los ADU requieren una construcción considerable. El costo de eso depende de muchos factores, similar a cualquier proyecto de renovación de una casa. Una modesta conversión en el sótano podría ser menos de $ 50,000, mientras que una unidad de vivienda autosuficiente podría ser 3 o 4 veces esa cantidad.

Beneficios de los ADUs

Vivienda asequible
Los ADU son generalmente más pequeños que las casas, por lo que son más asequibles como alquileres. Un apartamento de 900 pies cuadrados en el sótano o una una unidad de vivienda autosuficiente de 700 pies cuadrados se alquilará por mucho menos que una casa. Como consecuencia, los ADU pueden promover la integración económica y la diversidad en las comunidades al brindar acceso a viviendas más pequeñas y asequibles en áreas que de otra manera serían muy caras.

Envejecer en casa
Los ADU pueden permitir a los propietarios de la tercera edad y de ingresos modestos envejecer en su propiedad con una nueva fuente de ingresos al alquilar un ADU o al vivir en el ADU y al alquilar la casa.

Vivir en Familia
Los ADU también son una solución para los padres que buscan una arreglo de vivienda con hijos adultos o con abuelos. Si bien es cierto que todos pueden vivir en una sola casa sin ADU, tener privacidad en un ADU mientras se vive en familia es para muchos un arreglo más atractivo y positivo, incluso para familias con un hijo adulto con discapacidad.

Crecimiento inteligente
El beneficio final de los ADU es que agregan viviendas en donde ya hay infraestructura. Los impactos de estas unidades se encuentran dispersos en un condado que ya cuenta con aproximadamente 369,000 unidades de vivienda en total.

¿Cuáles son los cambios propuestos?

Desafortunadamente, en vez de recibir este tipo de vivienda como un beneficio para la comunidad, las reglas de zonificación del Condado generalmente tratan este tipo de vivienda como una molestia que debe ser evitada. Las restricciones de zonificación son una de las principales razones por las que el Condado solo produce unas pocas docenas de ADUs al año, un número bajo en comparación con las comunidades que las han adoptado y generan varios cientos de miles al año. El actual cambio de zonificación tiene como objetivo cambiar ese marco.

Las leyes actuales de zonificación del Condado de Montgomery prohíben basicamente las unidades de vivienda autosuficientes en patios traseros o las conversiones de garajes independientes. El código requiere que el dueño de una propiedad tenga al menos un acre para construir una ADU autosuficiente; los propietarios de viviendas que tienen un acre son los propietarios con menos probabilidad de necesitar construir uno; por lo tanto, no lo hacen.

La propuesta ante el Consejo, enmendada por el Comité de Planificación y Vivienda (donde presido como presidente con los miembros del Consejo Andrew Friedson y Will Jawando), limitaría el tamaño de las unidades de vivienda autosuficientes en el patio trasero de manera reflexiva y eficaz. La propuesta limita el tamaño de las unidades de vivienda autosuficientes al 10% del tamaño del lote.

En otras palabras, si tiene un lote de 6000 pies cuadrados, el tamaño máximo de la unidad de vivienda autosuficiente en el patio trasero que puede construir es de 600 pies cuadrados.

Las estructuras existentes (típicamente garajes) están exentas de esta regla, pues que ya existen y no hay un impacto visual adicional de la estructura, solo tendrían que cumplir con el código, claro.

Se permite que las unidades del sótano sean del mismo tamaño que el sótano de la casa, sea cual sea su dimensión.
El código existente del condado especifica que los ADU que se encuentran en el interior de una vivienda (normalmente los apartamentos de sótano) no pueden estar a menos de 300 pies del ADU más cercano. Esta restricción básicamente limita a un ADU por bloque. La propuesta actual del Comité elimina esa restricción, con la intención de apoyar los ADU.

Para esclarecer las inquietudes sobre el estacionamiento, la propuesta del Comité requiere que los ADU que se encuentren a más de una milla del metro o de la estación de la Línea Púrpura construyan un espacio de estacionamiento adicional en la propiedad o soliciten una excepción de requerimiento según la disponibilidad de estacionamiento en la calle.

En cuanto a los contratiempos como por ejemplo las restricciones de altura y el agua de lluvia, la propuesta no modifica ninguna de esas reglas del código existente para estructuras accesorias, las reglas que existen para los propietarios de viviendas son las mismas para los que quieran construir un garaje o estudio separado o una casa de huéspedes en su propiedad.

Si bien algunos dicen que deberíamos tener reglas más estrictas para los ADU que para los garajes, no concuerdo con esa opinión.

¿Qué protecciones se ofrecen?

Reconozco que hay algunos residentes que encuentran esta solución de vivienda un poco problemática. Si piensas asi, considera lo siguiente.

Ocupación del propietario
En primer lugar, la ocupación del propietario es un requisito. El propietario debe vivir en la propiedad. Eso naturalmente limita cómo se usarán los ADU. Por ejemplo, un inversionista no puede comprar una casa, agregar una ADU y luego alquilar ambas unidades.

Adicionalmente, el propietario deberá permitir que su propiedad se use de manera en que el propietario está dispuesto a sobrellevar. La histórica ciudad de Brookeville, que apoya firmemente los ADU, ha observado el beneficio de la regla de ocupación del propietario.

Prohibición de alquileres a corto plazo y otros límites de alquiler.
Otro punto clave es que las unidades no se pueden alquilar como alquileres a corto plazo (es decir, Airbnb). Los propietarios de viviendas del Condado de Montgomery tienen permitido, bajo ciertas circunstancias, alquilar sus casas o habitaciones en sus casas a corto plazo. Ese derecho no se extendería a los ADUs.

Cualquier propietario de vivienda que quisiera alquilar una habitación de un ADU a corto plazo tendría que eliminar las características de un ADU; como por ejemplo, una estufa o incluso la separación interna de la casa.

Como resultado, el espacio construido para un ADU tendría el mismo valor de alquiler a corto plazo que cualquier otro dormitorio de repuesto o espacio inutilizado.

Otra restricción importante es que no se permitirá ningún otro alquiler en la propiedad. Por lo tanto, un propietario no podría alquilar la casa principal o las habitaciones de la casa.

Inspecciones y cumplimiento de códigos.
Los ADUs tienen requisitos de licencia e inspección. Las licencias se pueden retirar por incumplimiento y las sanciones pueden ser fuertes.

Finalmente, después de escuchar las inquietudes de algunos vecindarios acerca del los ADUs y el problema de sobrepoblación y sobre la capacidad del Condado para realizar inspecciones de ADU, el Consejo ha decidido agregar 3 posiciones nuevas que se concentrarán en el cumplimiento de códigos y en las inspecciones en vecindarios residenciales. Los puestos serán ocupados pronto.

Sobre las escuelas

Una de las preguntas más frecuentes sobre la expansión de los ADU es sobre el impacto de esta nueva clase de vivienda en las escuelas. Dado que muchas escuelas están llenas, es una preocupación natural.

En orden de encontrar la respuesta, nuestro departamento de Planificación extrajo la lista de todos los ADU con licencia en el Condado y verificó la dirección de la propiedad con los datos de inscripción escolar en MCPS.

Lo que se dieron cuenta, es que las propiedades que tienen una casa y un ADU no tienen más estudiantes en promedio (0.464 estudiantes por dirección) que las propiedades con solo una casa (0.462 estudiantes). Para ser mas especifico, el punto de datos compara la casa y los ADU combinados, en comparación con las propiedades con solo una casa. No hay diferencia en matrículas escolares.

Considero que los datos mencionados en este blog son muy convincentes en cuanto a que los ADU son exactamente lo que hemos sugerido que serán: una solución de vivienda personalizada que hace una gran diferencia de forma pequeña y de manera específica.

¿Cuales son los siguientes pasos?

El martes 18 de junio, el Consejo del Condado sostendrá una sesión de recomendaciones sobre ADUs.

El Comité se reunió 3 veces en marzo y abril para resolver el problema, luego de una audiencia pública en Febrero. La Junta de Planificación también llevó a cabo una audiencia pública y sesiones de trabajo.

El Consejo considerará las enmiendas presentadas, si las hubiera, y luego se reunirá en una fecha posterior para votar.

Gracias por su atención; si ha llegado hasta aquí y tiene mas preguntas, no dude en contactarse con nosotros.


Hans Riemer Signature

Hans Riemer
Concejal del Condado de Montgomery